1 - 8 0 0 - 8 0 0 - 1 6 6

המס על בעלי שלוש דירות (ומעלה) – כל מה שרצית לדעת ולא ידעת איך לשאול

מאת: יועץ מס שמואל (סמי) מזון | לשעבר נשיא לשכת יועצי המס בישראל

נכתב בתאריך 06.02.17

"הדרך לגיהנום רצופה כוונות טובות" - מיסוי על מיסוי על אפיק חיסכון ופנסיה

עם כל ההבנה לצורכי המדינה ולהכרח להטיל מסים כדי לספק את צרכינו החינוכיים, הביטחוניים וכד', ועם כל הבנתי כלפי הטלת המס, חקיקת המס האחרונה (לתקופה זו) והכוונה למס על בעלי שלוש דירות מגורים ומעלה, מטילה עלינו מס לא צודק, לדעתי, שבא אך ורק ליישם רעיון שאולי במהותו הוא נכון אך בסופו של דבר הוא מעוות.

1.   אומדן בעלי שלוש דירות ומעלה עומד על כ-50,000 בתי אב, בזמן שמספר בעלי שתי דירות נאמד בכ-200,000 בתי אב.

2.   מי שהוא בעל שלוש דירות מגורים ומעלה וימכור את אחת הדירות, ייהנה ממענק של 75,000 ש"ח אשר מהווה למעשה פטור ממס שבח (למי שימכור דירה עד יום30.9.2017).

בד בבד, בעל שתי דירות בלבד שימכור דירה לא ייהנה מכל פטור או מענק. והרי הראשון, שהוא בעל שלוש דירות, והשני, שהוא בעל שתי דירות, כל אחד מהם מפנה דירה למגורים. האם לא זו כוונת יוזם חוק הטלת המס על ריבוי דירות? אם כן מדוע האפליה ביניהם?

3.   מי שהוא בעל שלוש דירות מגורים ומעלה - בעת מכירת דירה והפקדת סכום המכירה עד לתקרה של 2,500,000 ש"ח בקופת גמל, יהיה פטור ממס על רווח הון ובתנאי שהמשיכה תהיה פטורה ממס - רק עם הגיעו לגיל 60 או לאחר שש שנות הפקדה.

4.   מדוע לא לתת אותה הטבה לבעל שתי דירות שמפנה את דירתו לאותה מטרת בחוק?

5.   מדוע יש להכות באותם אנשים שבחרו ברכישת דירות כאפיק חיסכון ופנסיה וירושה לילדיהם ונכדיהם?

6.   אנשים אלה רכשו את דירות המגורים במיטב כספם, לאחר ששילמו עליהן מסים כחוק: מס הכנסה, מס ערך מוסף, מס רכישה, וכעת מס על דירה שלישית.

7.   יש לזכור שכשאנשים טובים אלה קנו את דירותיהם, הם לא חשבו ולא חלמו בחלומותיהם הגרועים ביותר שיבוא יום ויצטרכו לשלם מס על מס.

תמצית מהות החוק:

ביום 16.12.2016 אישרה ועדת הכספים של הכנסת חוק מיסוי על בעל שלוש דירות.

מי פטור מהחוק?

מי שהוא בעל שתי דירות שהשווי שלהן הוא עד 1,150,000 ש"ח פטור מתשלום המס.

מי חייב לפי החוק?

1.   יחיד אשר ברשותו יותר מ-2.49 דירות מגורים ( שתי דירות בבעלותו המלאה 100% + 50% בדירה נוספת, גם אם נתקבלה בירושה).

לדוגמה: אם היחיד מחזיק בעשר דירות ובכל דירה יש לו חזקה של 25%, 250% בסך הכול, הוא יהיה חייב במס (ראו סעיף מי פטור).

2.   דירת מגורים שפוצלה בצורה לא חוקית - כמספר הפיצולים כך מספר הדירות שיצטרפו לשתי הדירות האחרות, אך זכותו לראות בדירה זו אחת הדירות הפטורות.

3.   דירת מגורים מושכרת ומשמשת כמשרד, כל עוד לא הוסרו ממנה סימנים שהיא משמשת למגורים (אמבטיה).

יש להסיר כל הסימנים להיותה דירת מגורים כדי לקבל את הפטור.

4.   דירת מגורים שנתקבלה בירושה ללא כל קשר לחוזה האחזקה ובתנאי שדירה זו מושכרת, בשנה הראשונה לפטירה. אם אינה מושכרת היא תיחשב לדירה מן המניין לאחר שנה מפטירת המוריש.

5.   דירת מגורים בבעלות בן/ בת הזוג תיכלל במניין הדירות, גם אם בין בני הזוג קיים הסכם ממון.

6.   דירת מגורים הרשומה על שם תאגיד (חברה) תיכלל במניין הדירות.

7.   אופציה לרכישת דירת מגורים דינה כדירת מגורים, והיא תיכלל במניין הדירות של חייבים במס, דבר אשר עלול להביא לכפל מס. (מחזיק הדירה משלם מס על דירה שלישית ובעל האופציה ימצא את עצמו חייב במס ריבוי דירות).

"אופציה" היא זכות לרכישת זכות במקרקעין במועד עתידי כלשהו או בהתקיים תנאים כלשהם.

אופציה במקרקעין מוגדרת על פי מיסוי מקרקעין.

מי פטור מהחוק?

1.   כל מי שמחזיק ב-2.49 דירות בסך הכול.

לדוגמה:

אם היחיד מחזיק בעשר דירות ובכל דירה יש לו זכות של 20% בסך הכול, בידו רק 200%.

2.   דירת מגורים שפוצלה לכמה דירות על פי חוק.

3.   כמה דירות מגורים שחוברו לדירה אחת, ובתנאי שאין מנגד שתי דירות נוספות.

4.   דירות מגורים הבנויות על נחלה חקלאית.

5.   דירות על שם בן/ בת הזוג - יראו אותן כמחולקות בתנאי שהם מתגוררים בנפרד, ובתנאי שאין לכל אחד מהם דירות אחרות אשר יצטרפו למניין הדירות של כל אחד מהם.

חשוב:

דירת מגורים הנרכשת מקבלן טרם בנייתה לא תיכלל במניין הדירות.

כמה מס ישולם?

1% על הדירה השלישית ומעלה אך לא יותר מ-18,000 ש"ח על כל דירה מהשלישית ומעלה.

איך מחושבת העלות?

לפי השטח המופיע בחיוב הארנונה או לפי "אישור הזכות" בוחר הנישום את החישוב הכדאי לו ביותר.

מתי יחול התשלום הראשון?

התשלום הראשון יחול ביום 30.6.2017.

הטבות:

1.   מי שימכור דירה בתוך תשעה חודשים מכניסת החוק לתוקפו (1.1.2017) קרי עד 30.9.2017 ייהנה ממענק על מס השבח בסך 75,000 ש"ח.

2.   מי שמכר דירה כנזכר לעיל והפקיד את כספו בקופת גמל עד סכום של 2,500,000 ש"ח, פטור ממס על רווחי ההון של אותה קופה ובתנאי שכספו מופקד עד הגיעו לגיל 60 או לאחר תום תקופה של שש שנים, המוקדם משניהם.

תחבולה

לרשום דירה על שם הילד מגיל 18 ומעלה. רשות המסים (מס הכנסה) יכולה לראות בכך עסקה מלאכותית.

הסנקציות:

מי שידווח דיווח שקרי או לא יגיש הצהרה כנדרש, יירשם נגדו רישום פלילי והוא יחויב בקנס הנע בין 50% מתשלום המס עד פי שלושה ממנו.

רשמו לפניכם שתלויות ועומדות שתי עתירות לבג"ץ: "העותרות מדגישות כי הן אינן מתנגדות בהכרח לחוק עצמו, אלא שהוא עבר בדרך פגומה ובלתי תקינה..." גלובס 25-26 בדצמבר 2016, עמוד 10).

ברגע האחרון:

ביום 1.1.2017 אישרה ועדת הכספים תקנות שהגיש שר האוצר (טרם פורסמו) לקביעת כללים למתן מענק לחייבים במס ריבוי דירות:

תנאים לקבלת המענק:

1.   מי שימכור את דירתו בין יום 1.1.2017 ליום 1.10.2017.

2.   הדירה לא נמסרה ללא תמורה ולא נמכרה לקרוב.

3.   הקונה הוא מחוסר דירה או מצהיר כי הוא משפר את הדיור שלו.

4.   חלה עליו חובה למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים.

5.   גובה המענק יעמוד על 85,000 ש"ח או יהיה בגובה מס השבח, הנמוך מביניהם.

6.   מקסימום הדירות למכירה יהיה שלוש דירות.

7.   מי שהוא בעל שלוש דירות ומעלה אך פטור ממס ריבוי דירות, גובה המענק של מס שבח יעמוד על 15,000 ש"ח או על 50% ממס השבח, הנמוך מביניהם.

8.   מקבל המענק לא קנה דירה בין יום 16.12.2016 ליום 31.12.2020, למעט דירה ששולם עליה מס רכישה.

האמור לעיל מוגש לידיעה בלבד ומבוסס אך ורק על פרסומים שונים. הכתוב במסמך זה אינו מהווה יעוץ מקצועי ואין בו משום תחליף לייעוץ פרטני.

 

הכותב - יועץ מס מייצג, לשעבר נשיא לשכת יועצי המס בישראל. ממשרד מזון חשבונאים ויועצי מס מוסמכים

מאמרים אחרונים

בעלי הכנסה מעבודה בחו"ל
בעלי הכנסה מעבודה בחו"ל
14/05/2018

הוצאת תלוש שכר משיקולי מס, אינה מעידה בהכרח על קיומם של יחסי עובד מעסיק
העובדה שמבחינה מיסויית ,על מנת לפעול באופן חוקי, נכפה על הצדדים "לבחור" במנגנון פורמלי זה או אחר, והעובדה כי לעתים, בהעדר תיק במס הכנסה , מע"מ ובטוח לאומי לנותן השירות/עובד, אין מנוס מתשלום "משכורת" דווקא, אינה משמיעה בהכרח כי מערכת היחסים היא מערכת יחסים של עובד ומעביד
16/04/2018

הרהורים ותהיות בנושא זקיפת שווי שימוש ברכב בעקבות פסק דין בזק ישיר הדפסות בע"מ
תשלום מס אמת - סיסמה תיאורטית או כוונה לא מעשית?
16/04/2018

הוכרה אי כשירות לעודת ותיקה שפיתחה אלרגיה
דיילת מכירות שהתפטרה מחמת מצב בריאותי זכאית לפיצויי פיטורים בסך 56,546 ש"ח
16/04/2018